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上海地产:房企为何要建立标准化?
  文章来源:本站    作者:admin    发布日期:2016/2/15    浏览次数:142

产品精细化管理首先是标准化

当前地王频现,地价所占的成本较之以往更敏感,且银行利率越来越低,未来拿地也将会越来越难,所以我们集团对于标准化的目标和侧重点是精细化管理。

以往拿地成本低,前期设计时没有过多考虑设计精细化,但由于近年来地产利润越来越低,标杆企业已建立完善的标准化,而国内设计精细化程度较低,我们认为未来需要通过标准化流程进一步提高企业管理的精细化。我们迄今为止已进行2年的标准化建设,收获颇多,亦发现自身内部的很多缺陷。

标准化是通过多个项目的经验积累避免缺陷,最终达到基本的精细化。我们集团最大的项目是建造保障房和动迁房,这两种项目体量非常大,且对成本的要求也非常高,如果设计费没有一定提高,仅靠设计单位提高精细化非常难。而标准化后,再逐渐做好精细化,未来的收获将会非常大。

从设计角度控制成本

设计角度节省的成本,可能是小钱,也可能是大钱。以我们集团最关键的保障房和动迁房项目为例,如何在设计过程中控制成本?

◆首先我们梳理动迁房的建安、运输、员工等成本敏感点;再梳理户型、配置等营销敏感点,设置成本上下限,以此实现项目的整体造价控制。

◆建设包括房型、各种配置的标准化。

集团在经过大量动迁房调研后,首先梳理出最敏感、次敏感、非敏感等客户关注点;设计成型后,再次梳理建筑本身重点、室外重点等内容,最终发现,住户对动迁房与商品房的关注点有所不同,如动迁房业主关注内部入户门厅、较低的室外绿化成本等,从中梳理抓取关键内容,在设计标准化内重点控制这些科目。

事实上,保障房和动迁房的设计与控成本间存在一条线,耐用属第一位,美观是最后一位。在成本造价中,我们设置了上下限,但还要经过检验,目前已有几个正在实施的动迁房项目,待经过专业造价团队进一步磨合后,未来会形成更为细致化的造价控制。

◆下一步将实现PC化。目前上海市政府对PC技术要求较高,其将会导致造价成本的上升,我们也在进行PC标准化的研究课题,以更好的控制成本。

   
     
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